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地王頻出的背後：搶地潮向二線熱點城市蔓延

進入下半年，尤其是三季度，一線城市的賣地收入大幅增長。

據有關機構統計，截至目前，2015年北京市土地出讓金收入為1238億元，而未來兩個月還將出讓大量土地，全年土地收入有可能首次突破2000億。去年為1916.9億元。

11月，廣州將出讓底價為234.4億的地塊。截至10月28日，廣州今年賣地總收入已超過624億元。今年賣地收入超過去年全年的844億元，幾無懸念。

據說，這股搶地潮正在向杭州等二線熱點城市蔓延。

很多朋友都註意到瞭，最近兩年，房企向一線和二線熱點城市集中的趨勢，越來越明顯。說到底，是由於這些城市的需求還在增長，而三四線城市庫存高企，去化壓力巨大，再去那些城市亂拿地，無異於自尋煩惱。

從供求關系說，準備買地或者搶地的房企迅速增多，而供應的土地並未顯著增長，甚至沒有增長，那麼，地價就會上漲。即使是業內公認的，去年樓市是2009年以來最困難的一年，但多數一線和二線熱點城市的地價仍然是在增長，一些城市的土地收入還創瞭新高。

在一系列穩定住房消費的政策作用下，2015年樓市已經明顯回暖，一二線城市的銷售明顯超過去年同期，但是，我聽到不少地產企業負責營銷的朋友反映，別看知名房企任務完成得還不錯，但今年多數地產商的銷售其實相當艱難。

拿北京樓市來說，有人稱2015年是北京的“豪宅元年”（我真不知道這個命名的依據是什麼），單價10萬+以上的項目，有30多個。但賣得好的項目，屈指可數。有些項目的營銷活動表面做得很熱鬧，但成交很不樂觀。部分項目開盤一年多，去化率隻有30%多一些。

你可以說，豪宅本來就賣得慢，一個項目賣個五六年很正常。但那是在普通住宅為主的時代，在“豪宅率”大幅提升的今天，地產老板不會再用過去的去化周期來要求他們的營銷總監。不信你去問問，不少單價10萬+以上的項目，老板下達的指令就是18-24個月出清。

2015年的樓市景氣度、市場銷售情況，與2012-2013年不可比，但從搶地王的角度看，熱度卻有過之而無不及。除瞭上面講的所謂回歸一線和二線熱點城市的聚集效應外，我個人覺得，還有一個重要甚至是主要的原因，那就是流動性相當寬松。說白瞭，就是錢多瞭。

關心資本市場的人士都看到瞭，萬向錢潮和臥龍電氣10月27日發佈公告稱，獲得國傢開發銀行下屬全資子公司國開發展基金定向註資，國開行成為其股東。此前已有興蓉環境和金龍汽車公告，獲得國開發展基金入股註資。公告顯示，國開發展基金對四傢公司的投資期限為10-15年，而其平均年化投資收益率最高不超過1.2%。可算是極為廉價的資金。

國開發展基金對上市公司的註資，是傳說中的萬億專項金融債的一部分。分析人士稱這部分金融債將分3年左右投入。由於中央財政按照專項建設債券的90%給予貼息，所以其資金成本相當低廉。當然，這些資金的主要投向應該是城市地下管廊建設和保障房等領域。

國開行的錢，利率再低，估計也很不會投入到純粹的房地產開發中。但流動性寬裕，資金廉價，卻也擴散到瞭房地產企業那裡。換句話說，由於房地產是資金密集型行業，它便成為資金成本下降的最大受益者之一。典型的案例便是今年3月以來房企公司債規模的迅速放大，三季度後更有加速之勢。

10月21日我們與騰訊房產聯合舉辦的一次公司債小型研討會上，幾乎所有專傢都同意，至少到明年上半年，公司債利率仍有繼續走低的趨勢。目前房企發債最低利率是萬科的3.5%，一個季度後不排除會到3.2%-3.3%的可能。

正如有專傢提出的，以前像支付寶產品，利率居然可以達到7%、8%，這種固定期限、幾乎無風險的投資，卻有這麼高的回報，很多人視之為理所當然。以後，經濟學傢已經明確提醒，我們都要習慣於5%以下的回報代書貸款風險怎樣貸款金額會比較高。而萬科、遠洋等房企發債的利率，低至4%以下也有機構瘋搶，就是因為，它們認定，發債利率還將繼續下行。

對於知名房企來說，今年可能是2009年以來外在資金面最為寬松的時期。在此小小提個醒，不管你是房企前50強，還是100強，現在是大好機會，創造一切可能去發債，搶到30億是30億。絕對比你從銀行借款便宜得多，更不消說一批中小房企不得不靠信托、私募等高成本融資瞭。

低成本融到資，錢多瞭，就要買地機器設備租賃信貸年息借貸增貸轉貸。既然都看好一線和二線熱點城市，那就不惜代價去搶。這就是上述城市不斷誕生高價地塊的重要原因。





netease 本文來源：21世紀經濟報道 作者：李一戈





新聞來源http://money.163.com/15/1029/03/B72JPOAO00253B0H.html

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